Tavaly december 29-én, pontban este fél tízkor felkerült az internetre a Magyar Közlöny 2023. évi 194. száma. A 186 oldalas dokumentum 114. oldalán – egy brexit miatti kiigazítás, egy lövészközpont, egy sportakadémia és egy sor más téma után – szerepel két kormányrendelet: az egyik a központi fűtéses, a másik a távfűtéses társasházakról szól.

A rendeletek a két ünnep között teljesen elsikkadtak, azóta annak ellenére is alig hallott róluk valaki, hogy több százezer magyar háztartás fűtésére és melegvíz-fogyasztására alkottak velük új szabályozást.

E szerint pedig akár több mint félmillió magyarországi ingatlanban kell a következő két és fél évben lecserélni a fűtés- és melegvíz-fogyasztást mérő műszereket.

Ez bonyolult társasházi egyeztetésekkel, árajánlatkérésekkel és lakásonként akár több tízezer forintos pluszkiadással is jár majd. A jogszabályi változást a 676/2023. és a 677/2023. kormányrendelet tartalmazza. Előbbi a központi fűtéses, utóbbi a távfűtéses ingatlanokra vonatkozik. A központi fűtéses ingatlanokat eddig kevésbé szabályozták, mostantól azonban rájuk is vonatkoznak majd a távfűtésesekre eddig érvényes előírások, vagyis minden épületre, ahol legalább két lakás vagy nem lakáscélú ingatlanrész van, ugyanaz lesz érvényes.

Mi változik?

Az új szabályok értelmében legkésőbb 2027. január 1-ig minden olyan ingatlanban be kell vezetni a távleolvasós fűtési költségmegosztás és távleolvasós melegvíz-óra költségmegosztás rendszerét, ahol eddig erre nem került sor. Magyarul azoknál is lakásonként mérhetővé és távolról leolvashatóvá kell tenni a fűtés- és melegvíz-fogyasztást, akik eddig nem mérőóra szerint, hanem a lakás légtérfogata alapján fizettek a fűtésért és a meleg vízért.

A melegvíz-fogyasztás esetében nincs kivétel ez alól, ezt 2027. január 1-ig mindenkinek meg kell csináltatnia. A fűtés esetében viszont megengedőbb a szabály, itt felmentést kapnak azok, akiknél műszakilag nem megoldható vagy egy költséghatékonysági vizsgálat szerint nem költséghatékony az átalakítás. Utóbbi azt jelenti, hogy az új rendszer tíz év alatt sem termeli ki a kialakítása költségeit.

Ennek megfelelően kivételt jelentenek az úgynevezett egycsöves, átfolyós fűtési rendszerek. Ez azokat a – jellemzően panelházas – társasházakat érinti, ahol egy csövön, egy irányba megy végig a meleg víz több lakáson, és azok radiátoraiban egymás után, fokozatosan hűl ki. Ezekben a lakók nem tudják állítgatni a fűtőtestek hőmérsékletét, és jellemzően az ablakok kinyitásával szabályozzák a lakásuk hőmérsékletét, így a fogyasztás mérése nem megoldható.

Kinek mi a teendője?

Alapszabály szerint:

• Ha egycsöves, átfolyós fűtési rendszere van: a fűtéssel nincs semmi feladat, de a melegvíz-fogyasztásra fel kell szereltetnie egy távjeladós vízmérőt.
• Ha egycsöves, átkötő szakasszal rendelkező vagy kétcsöves rendszere van: meg kell oldania a távjeladós vízmérőt, a hőmennyiségmérőt és/vagy a fűtési költségmegosztót is.

A szabály azonban még ennél is bonyolultabb, ugyanis a távjeladós rendszer kiépítése alól semmi esetben sem kaphatnak felmentést

• az új építésű társasházak;
• és azok az ingatlanok, ahol már felszerelték a mérőórákat, de azok még nem távleolvasósok.

Ezeknél a rendszereknél ráadásul nem elég, ha a régi, manuálisan leolvasható mérőórákat a lakástulajdonosok egyesével távolról leolvasható készülékekre cserélik. Az is feltétel, hogy a fogyasztásmérőket és a költségmegosztókat a teljes épületben azonos távleolvasási költségmegosztási rendszeren keresztül lehessen leolvasni.

Németh Szabolcs, az okosmérőeszközökkel és energetikai megoldásokkal foglalkozó MT Méréstechnika országmenedzsere szerint a vízmérők esetén nehézséget jelenthet az új szabályozás a lakóknak, mert ha valaki például az elmúlt évek során cserélte és/vagy hitelesítette a manuálisan leolvasható vízmérőórát, az hiába érvényes elvileg nyolc évig, a változás miatt 2027-ig, vagyis három éven belül le kell cserélnie.

Éppen ezért figyelni kell arra is, hogy az ettől az évtől kezdve cserélt vízmérők már képesek legyenek a távjeladásra. Németh Szabolcs ezért azt ajánlja, hogy az ingatlantulajdonosok mindenképp közösen, a társasházak esetében a közös képviselőn keresztül intézzék a mérők cseréjét és azzal együtt a távjeladós rendszer kiépítését. Ez egyébként azért is előnyösebb, mert általában az eszközök beszerelése is olcsóbb, ha nem egyesével, hanem sok lakásban egyszerre intézik.

Mikor és kinek költséghatékony?

A szóban forgó jogszabály egyik legbonyolultabb része a költséghatékonyságról szól. E szerint a távleolvasós rendszer kiépítése alapból mindenhol kötelező, kivéve, ahol nem költséghatékony, amit a szabályban megadott képlet szerint kell kiszámolni.

Ennek a megállapításához az egyedi fűtésű társasházaknak legalább három, különböző vállalkozástól kapott, de azonos műszaki tartalmú árajánlatot kell bekérniük.

Ha az árajánlatok szerint többe kerül a beruházás, mint amennyit tíz év alatt spórolni lehet vele, akkor nem kell megcsinálni.

A költséghatékonysági vizsgálati kötelesség nem vonatkozik viszont az egycsöves, átfolyós fűtési rendszerekre. A jogszabály szerint ugyanis „a már meglévő épületekben nem kell az egyedi fogyasztásmérőket és fűtési költségmegosztókat felszerelni, ha ezek felszerelése és alkalmazása műszakilag nem megvalósítható”. Ez minden olyan házra vonatkozik, ahol falat kellene bontani a rendszer kiépítéséhez.

A szabály alól kivont egycsöves rendszerek és a teljesen modern kétcsöves rendszerek között azonban több olyan verzió is van, amelyben komolyan szóba jöhet a költséghatékonysági vizsgálat. Az egyik ilyet azok a korábbi egycsöves fűtési rendszerek jelentik, amelyeket átkötő csövekkel elkezdtek egy szabályozható rendszerré átalakítani. Ezeknél elképzelhető, hogy költségmegosztóval mérhető lesz a fogyasztás, de könnyen lehet, hogy ennek a kiépítése drágább, mint amennyit spórolni tudnának vele.

A másik átmenetet azok a jellemzően elavult kétcsöves rendszerek jelentik, amelyeknél ezeken az eszközökön kívül más átalakítások is szükségesek a távleolvasós költségmegosztáshoz. Sok helyen például régóta beragadtak a radiátorok negyven-ötven éve beszerelt elzárói, és a szelepeket és a szabályozókat is ki kell cserélni. Az ilyen helyzetben lévő épületeknél is árajánlatot kell kérni, és a képlet alapján ki kell számolni, megéri-e az épületnek a váltás. (Ez a társasházaknál nyilván a közös képviselő dolga.)

Itt is van azonban egy újabb bonyolítás – hívta fel rá a figyelmünket Szőlősi Mónika, az MT Méréstechnika magyarországi kirendeltségvezetője. A költséghatékonyság kiszámításához ugyanis szükség van a maximálisan elérhető hőmennyiség-megtakarítás százalékban kifejezett értékére, amelyet az önkormányzat rendeletben határoz meg. Szőlősi szerint azonban a önkormányzatok többsége még nem hozott ilyen rendeletet, vagyis a legtöbb településen elvileg még a költséghatékonysági vizsgálatot sem lehet megcsinálni. Így a lakóközösségek még némi időhöz jutnak, mivel a költséghatékonysági vizsgálat költséghatékony eredménye után egy éven belül szükséges elvégezniük a kivitelezést.

Mi történik, ha nem szerelem fel?

Az új szabály szerint ha a távfűtéses épületek esetében költséghatékonynak minősülő megoldásnál nem történik meg a fogyasztásmérő felszerelése, felhasználási helyenként a „kiszámlázandó hőmennyiséget a felhasználási hely fajlagos fűtési hőfelhasználása 2,5-szeresének és az épületrészek fűtött légtérfogatának a szorzataként kell meghatározni”.

A központi fűtéses épületek esetében, ha valamelyik fogyasztó nem engedi a fűtési költségmegosztók felszerelését, leolvasását, ellenőrzését, feltöri az azon lévő plombát, vagy önkényesen leszereli a költségmegosztót, az épületrészére légtérfogat alapján számított fűtési díj 2,5-szeresét kell fizetnie. A jogszabály nem tartalmaz kitételt arra, mi történik, ha egy egész társasház szabotálja az átállást, de erre várhatóan a jövőben kitalálnak még valamilyen szankciót.

Az új rendelet azt is átemelte a távfűtéses épületekre eddig vonatkozó szabályozásból a központi fűtéses épületekre vonatkozó szabályba, hogy milyen korrekciós tényezőkkel és milyen arányban kell megosztani a fűtési költségeket a lakások között.

Eszerint az igénybe vett hőmennyiség 30–50 százalékát a légtérfogat arányában, 50–70 százalékát pedig fogyasztásarányosan osztják el az épületrészek között. Az épületek bizonyos, felső, alsó és legalább két külső falfelülettel rendelkező szobái után 5–20 százalék korrekciót kapnak a készüléken rögzített értékből a lakók. Arról, hogy a határértékeken belül a hőfogyasztás pontosan mekkora részét fizessék légtérfogat- és mekkora részét fogyasztásarányosan, a társasházaknál közgyűlésen kell dönteni.

Megkérdeztük erről Bék Ágnest, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének alapító elnökét. Szerinte ha korábban nem volt hőmennyiségmérő vagy szabályozó szelep kialakítva, és ezt a rendszert is most vezetik be, akkor a társasházakban ezzel együtt érdemes dönteni arról is, milyen arányban osztják el majd el a költségeket fogyasztásarányosan, és milyen arányban oszlik meg a közös tulajdonra – lépcsőház, közös helyiségek, fürdőszobába nem felszerelhető hőmennyiségmérő stb. – eső rész között.

Németh Szabolcs szerint a magyarországi fűtésiköltségmegosztóeszköz-állomány nagyobb része már távjeladós, így a nagyobb feladat a vízmérők távjeladósítása és a hőmennyiségmérők távjeladósra cseréje, illetve az egycsöves rendszerű házakban a hőleadók szabályozhatóságának és mérésének megvalósítása lesz. Szerinte a lakók alapvetően jól járnak a távjeladós rendszerek kiépítésével, és középtávon már megtakarítást érnek el a használatukkal.

Kiemelte, hogy miközben a melegvíz-használatnál előírja a távleolvasós mérőórák beszerelését a jogszabály, a hideg víznél ez nem lett kötelező. Ezzel együtt ő azt javasolja, hogy a lakók azt is cseréltessék le, mert akkor annál sem kell többet a leolvasással bajlódni, és amellett, hogy egyszerre történhet meg a mérők leolvasása, az eredmény is pontosabb lehet.

Mennyibe kerül?

Bék Ágnes szerint a fűtési rendszer kiépítésének van egy egyszeri költsége, amely a központi egység kialakításához szükséges, míg lakásonként – a beépített radiátorok számától függően – eltérő, de valószínűleg több tízezer forintos költséggel kell számolni a hőmennyiségmérőkre és a szabályozó szelepekre vonatkozóan. Ezenkívül a rendszer elindulása után majd egy havonta fizetendő úgynevezett leolvasási költséggel is kalkulálni kell.

Utóbbi a hőmennyiségmérők esetében például havonta 40–50 forint, ami egy négyradiátoros lakásnál például havi körülbelül 200 forint pluszköltséget jelent. Emiatt sokaknak fenntartásai lehetnek az új rendszerrel kapcsolatban, de Bék Ágnes szerint a félelmek általában nem megalapozottak, mert a lényeg pont az, hogy a lakók könnyebben tudjanak takarékoskodni a beépített szabályozó szelepnek köszönhetően.

A lakók között felmerülhet az is, hogy egy ekkora beruházás a „rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások” közé tartozik, és így a tulajdonosok 100 százalékának el kell fogadnia közgyűlési keretek között vagy írásbeli szavazáson. Bék Ágnes szerint azonban ez nincs így, a mérőeszközök felszerelése és a rendszer kiépítése nem számít a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak, így az erről szóló döntéshez elég az érvényes közgyűlésen a többségi szavazat.

Forrás: telex